万科ROE提升的秘密:今年将交付超10万套装修房
2013-03-07 09:54:20   来源:   更多精彩讨论进入论坛

大规模的装修房交付,带给万科巨大压力。不过,硬币的另一面是,装修房虽然毛利率低,但对自有资金的高杠杆利用和供应商资源的高度整合,提升了万科的净资产收益率(ROE),在万科董秘谭华杰看来,这满足了公众对于地产业毛利率下跌、房价下降和股东回报率提升的双重需要。

万科每年交付使用的新房数量不断创下纪录。2012年,万科交付8万套装修房,2013年又将有超过10万套的装修房交付使用。

大规模的装修房交付,带给万科巨大压力。不过,硬币的另一面是,装修房虽然毛利率低,但对自有资金的高杠杆利用和供应商资源的高度整合,提升了万科的净资产收益率(ROE),在万科董秘谭华杰看来,这满足了公众对于地产业毛利率下跌、房价下降和股东回报率提升的双重需要。

创纪录的新房交付

万科2012年报显示,截至2012年底,万科交付的房屋中装修房占比超过80%,交付量超过8万套。预计2013 年装修房占全部交付的新房总量超过90%。

北京一家大型开发商人士说,装修房在交付之时面临的挑剔和存在的问题,远远大于毛坯房。这也正是万科在2012年所面临的“地板门”危机的根源所在,万科总裁郁亮对此表示,要将装修房的失误几率控制在千分之一。

万科在年报中表示,2013年将继续完善装修交付的流程和工作标准,改进装修施工的工艺工法,推行“装修房交付验收指引”,推广交付前联合检查,确保交付质量。

除了装修房占比继续提升外,2013年万科将继续加强产业化布局。据郁亮介绍,万科住宅产业化分为三个层面,第一层为精装房战略,目前已基本完成;第二层为工业化,今年力争实现主流产品15%内外墙无砌筑,15%内外墙免抹灰,以及10%PC外墙;第三层,则是全面的绿色环保。

北京房山京投万科新里程家园精装房将于今年5月交房,位于深圳的万科公园里花园将于今年6月交房,惠州的万科双月湾亦于今年内交付。

ROE能否继续增长?

尽管装修房困难重重,但万科并未放弃这一理念。实际上,做装修房反而提高了万科的自有资金效率,使其全面摊薄净资产收益率(ROE)水平获得提升。

年报显示,2012年万科实现营业收入首次突破千亿,达1031.2亿元,同比增长43.7%,实现净利润125.5 亿元,同比增长30.4%。

虽然结算净利率13.08%,较2011年下降1.93个百分点,但万科2012年的ROE为19.66%,较2011年提高1.49个百分点,为1993年以来的年来最高水平。

郁亮对记者说,ROE是万科最为重视的指标,它反映的是股东权益的收益水平,ROE的分母这几年不变化了,万科的盈利水平取决于周转,通过提高标准化、快速周转、管理水平和精细化程度,来给股东提高回报率。他有信心保持万科ROE进一步持续增长。

谭华杰表示,ROE之所以能创20年新高,一方面是因为公司经营效率的提升,在一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响;另一方面则是因为万科近年来全面推进装修房战略,装修业务的利润率虽低于毛坯房,但收益率高于毛坯房。

第一创业分析师王浩宇和东方证券分析师杨国华也认为,万科2012年实现ROE继续增长,得益于公司的高周转能力和装修房策略。万科的产品定位(144 平米以下户型占比达90%)、管理体系和开发效率保障了其高周转的实现;而万科对质量的管控和超前的精装修战略,不仅保证和迎合了客户的需求,也大大提高了产品附加值,净资产收益率明显提升。

据接近万科的供应商人士透露,万科上千家供应商,可以由华润银行进行承兑汇票融资,节省了万科的自有资金成本。山西证券分析师称,2012年万科的管理水平也有所提高,全年管理费用率为2.7%,同比下降0.9个百分点。

据上述山西证券分析师报告,万科持续高速增长可期:2012年末,公司已售未结算面积1355万平方米,对应合同金额1437亿元,其中大部分将在2013年结算,即已完全锁定2013年业绩。2013年,万科计划新开工面积1653万平方米,计划竣工面积1290万平方米。

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