高端楼市“房冷地热”龙湖35.7亿北京夺地
2014-02-14 10:42:21   来源:   更多精彩讨论进入济南房产论坛

位于北京西南三环边,原定1月27日进行现场竞拍后因故暂停的北京西局地块,昨日被龙湖地产以近36亿元收入囊中。机构估算,其楼面价格约达6万元/平方米。

位于北京西南三环边,原定1月27日进行现场竞拍后因故暂停的北京西局地块,昨日被龙湖地产以近36亿元收入囊中。机构估算,其楼面价格约达6万元/平方米。

不过,在土地价格节节攀高的同时,豪宅成交则在走下坡路。据中原地产研究部统计数据,北京今年1月总价800万元以上的高端二手房成交仅128套,环比和同比分别减少34%和53%。

土地市场火热

昨日,京城宅地市场迎来马年“首拍”,丰台西局和顺义赵全营各有一宗宅地入市,两地块起始价合计超过40亿元。其中,西局地块使用权起始价为24.1亿元,此前已收到10次网上报价,现场更是吸引了包含万科联合体、龙湖、保利、鲁能、融创、懋源、龙湖、方兴葛洲坝联合体等近十家知名房企参与竞拍。最终,龙湖以29轮竞拍、35.7亿元总价、现场竞报限价商品住房面积5.4万元/平方米的条件将其拿下,其中限价商品房限价2.1万元/平方米。

据亚豪机构估算,扣除配建限价商品房以及还建的商业部分后,该地块的楼面价格约6万元/平方米。

西局地块即北京市丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块二类居住、托幼、商业金融用地地块国有建设用地,北京市土地整理储备中心公布的成交信息显示,其具体位置在丰台区卢沟桥乡丰北路北,建设用地面积7万平方米,土地开发程度为三通一平。

该地块位居西南三环边,被地铁14号线、9号线、10号线三轨环绕,亚豪机构副总经理任启鑫分析称,其地理位置、交通条件较好,是近年来北京市出让的为数不多的四环内宅地,引来众多房企追捧在意料之中。

但该地块的楼面价依旧令人惊讶。“这一价格无论是对比周边物业的在售价格,还是去年土地成交情况,都再度显示出土地市场的热度。”任启鑫举例说,去年,同样位于西三环与西南三环附近的玉渊潭地块与夏家胡同两块高价热地,其住宅部分的实际楼面价在4万元/平方米左右。

目前,西局地块周边二手房房价如西局欣园等小区价格在4万元~4.5万元/平方米之间。今年1月份,于其不远的紫辰院项目取得预售许可证,拟售价格为6.7万元/平方米。

高端市场风险加剧

身价再高的地,也有缺点。在业内看来,西局地块虽地段相对优越,但毕竟位居南城,周边缺少基本生活配套,南侧靠近丽泽桥长途汽车站,北侧又临近六里桥长途汽车站,周边人流密集、环境复杂,地块周边以老旧小区为主,配套及环境劣势使得该地块难以形成高端生活氛围。此外,西局地块现状仅为“三通一平”的施工标准,开发商还需要通排水、电信、供暖、燃气、道路,才能达到“七通一平”的交付入住标准,开发商在施工过程中还需要付出大量成本。

值得注意的是,本次西局地块以楼面价约6万元/平方米拍出,仅有5万平方米纯市场化的商品住宅可供销售。因此,在任启鑫看来,未来纯市场化商品房将承担整个地块的利润目标,预计售价将超过10万元大关,这对开发商的产品规划能力、高端资源的整合能力、营销能力提出了巨大挑战。

中原地产首席分析师张大伟则认为,该地块的整体属性多样,带有商业金融属性,对于已经在北京有2个商业+居住产品的龙湖来说,运作此类项目尚有经验。他表示,该地块是龙湖继孙河地块后,时隔近2年后再次在北京拿地,也体现了房企回归一二线市场的拿地策略。

机构数据显示,1月北京土地出让金达到400亿元,住宅用地的成交宗数更是创下了6年来新高,2月土地成交总额也有望再破400亿元。据中原地产研究部监测,十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位,达到372亿元。其中,一线城市购地支出达到近三年最高,达到229亿元,显著高于去年平均水平。前一高位是去年7月的195亿元。显示出一线城市土地市场虽然价格高企,但对标杆房企依然具有很强的吸引力。

任启鑫表示,未来高端市场将成为北京楼市的主战场,但是地价倒逼下扩容的高端市场也激流暗涌。他说,去年北京优质宅地供应增加,仅四环内的地块就出让了三宗,无论是夏家胡同地块、玉渊潭地块,还是农展馆地块,土地成本一再居高,地价的倒逼让高端市场被迫扩容,但是客群却相对有限,这都将导致未来高端楼市风险剧增。

“房企迫于土地这个原材料储备不足的压力,在当前的土地市场竞争规则下高价拿地,开发商只能靠保障房或自住房来保障现金流安全、靠纯商品房部分来实现利润,但未来北京市场将会有大量同质化的高端项目入市,房企库存压力将会逐步凸显。”任启鑫说。

相关热词搜索:高端 楼市 地热

>>>更多精彩讨论进入论坛<<< 分享到: 收藏

上一篇:
下一篇:

  • 楼市聚焦
  • 济南房产
  • 观点
  • 政策
  • 专栏
  • 地产资讯
  • 土地
  • 人物
  • 政策
  • 房产企业