热钱涌动,楼市看不懂得涨
2013-02-16 15:59:29   来源:买房网   更多精彩讨论进入论坛

尽管香港特区政府官员及金管局再三警告市民要注意楼市风险,但楼价仍如脱缰野马般狂飙。反映楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连续4星期创历史新高。

香港楼市跨越1997

尽管香港特区政府官员及金管局再三警告市民要注意楼市风险,但楼价仍如脱缰野马般狂飙。反映楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连续4星期创历史新高。其中经历金融危机跌得最伤的新界西楼价,亦首次返回“家乡”,指数按周再升近2%,最新报101.8点,意味全港各区楼价正式全面升穿1997年高位。

需要特别指出的是,最近之前港府刚刚出台了相对来说最为严厉的买家税政策,目的就是打压那些投资投机性购房需求。事实上越是这样越说明房产市场具有不可思议之处,这也表明港府政策仍然很不成功。

新界西可谓见证香港十多年来楼市起伏。在1997市高峰前后,以豪宅身份登场的天水围嘉湖山庄、深井浪翠园、以至荃湾愉景新城,都是楼市的天之骄子,不少单位可以“摸几转”(多次以确认人身份成交),楼价自然越炒越高,甚至贵过市区楼。不过,其后楼市泡沫爆破,新界西楼价亦跌得特别伤,在2003年沙士之后,新界西楼价指数跌至只有27.48点,楼价较1997年最高位100.11点蒸发72.55%,较整体楼价指数跌69.13%更大。虽然时至今日,浪翠园及愉景新城仍是“斯人独憔悴”,但在用家需求刺激下,细价楼集中的新界西楼价总算大致回到当年水平。

同时,有报告指出:与香港同步,最近一段时间以来,亚太地区的房地产交易活跃程度一直领先于其它地区,2012年其商业房地产直接投资额已回升至2007年创下历史高位的77%。相比之下,美洲和欧洲地区的这一比例仅为62%和46%。

热钱进入,楼市是最大目标

作为不动产投资来说,针对房地产市场的投资,财经评论人叶檀说,地方债务大多数已经展期,因此,中国不会面临房地产崩盘等债务危机,也就是说,鄂尔多斯的症状不会蔓延到全国。另外,房地产继续受到宏观调控政策的影响,但不会出台“美国式”的房产税、资本利得税等根本措施。作为最重要的风险抵押品,房地产的地位短期内无法撼动。这也从一个方面说明了对于当前的中国来说,投资房地产仍然是最稳定的投资方式。

新一届政府将新型城镇化提上了目标,房地产将仍然是推动力之一,而且确实也找不出一个可以取代房地产的方面来。有分析批出,今年上半年“热钱”入境的压力在不断增加,而加快城镇化背景下的房地产市场非常有可能成为主攻目标。国内数据显示,2012年12月银行代客结售汇顺差大幅升至543亿美元,结售汇已连续4个月顺差,外汇净流入出现较大反弹;有分析称我国外贸数据的大幅波动也与“热钱”有关。资深外汇专家汤亚键判断,未来3~5个月内,严防“热钱”流入是最重要的事情。

研究“热钱”流动的专家称2012年初到9月中旬,“热钱”呈现流出状态,随后“热钱”逆转流入,“近期更为显著”,此轮“热钱”并没有对股市显示出很大兴趣,而是觊觎国内楼市,尤其是最近一段时间,已经监控到部分“热钱”涌进一线城市房地产。早在2010年,当时美国实施QE2前后,包括摩根士丹利、高盛、瑞银等众多投行均以不同形式涉足中国房地产业,同期国内30多家大型房企也加紧推进海外融资计划。富兰投资管理公司副总经理、首席策略师杨东辉预计,“此次‘热钱’很可能会继续扩大对一线城市房地产的投机活动。一旦发现有‘热钱’进入楼市的趋势,可能将不得不出台新一轮的房地产调控措施。”回顾此前2007~2008年,以及2010~2011年的通胀周期里,“热钱”涌入所带来的输入型通货膨胀,被广泛认为是推高物价的原因之一。

楼市看不懂得涨

据中指院1月份百城住宅价格指数显示,2013年1月,监测全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米,环比2012年12月上涨1.00%,这是自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨,涨幅扩大0.77个百分点,也是近两年来涨幅首次突破1%。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出,估计在政策不加码的情况下,今年3月份开始,楼市呈现持续回暖行情,继续“小阳春”。

以北京为例,二环内房屋均价48333元/平米,比2010年同期上涨51%;二三环之间房屋均价39361元 /平米,上涨3%;三四环之间房屋均价40371元/平米,上涨31%;四五环之间房屋均价35044元/平米,上涨27%;五六环之间房屋均价19524元/平,上涨8%;六环外均价12912元/平,上涨8.5%。

从去年春节零成交到上半年低得不能再低的成交量,一下子到年底大爆发,这恰恰说明楼市从此来了个大逆转,而这种大幅度也让好多人看不懂,看不明白。这一点连一些经济学家也看不明白,作为一个长期关注房地产市场的经济学者,赵晓对于近期中国房地产市场出现的一些现象,也开始困惑起来:是什么支撑了如此高的房价?是谁消化了房地产市场的连续供给?这种地产经济模式到底还能持续多久?

房价如此上涨确实让人看不懂,看中国房价经过一年的折腾丝毫没有要降下来的意思。这就是当前中国最大的看不懂的问题之一。(马小娴)

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