数据显示东莞楼市20%个税试行5年房价涨逾60%
2013-03-14 08:40:35   来源:每日经济新闻   更多精彩讨论进入论坛

“国五条”细则从颁布至今已有10余天,其中对出售二手房将计征“20%个税”的规定迅速搅热了各地的二手房市场。但实际上,这一新规并非在东莞第一次出现。近日,记者了解到,从2007年至今,“20%个税”政策已在东莞实施了5年有余。

“国五条”细则从颁布至今已有10余天,其中对出售二手房将计征“20%个税”的规定迅速搅热了各地的二手房市场。但实际上,这一新规并非在东莞第一次出现。近日,记者了解到,从2007年至今,“20%个税”政策已在东莞实施了5年有余。

在5年多时间里,让不少人感到惊讶的是,东莞的房价一直在稳步上升,且二手房市场愈发活跃。在调查中记者了解到,虽然东莞当初开始执行这一政策时堪称严厉,但由于东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素,再加之在不少实际操作层面存在诸多“猫腻”,让东莞的二手房市场一直处于活跃状态。

对于其他即将实施“20%个税”政策的城市来说,东莞的5年,或许可以是一个颇具参考价值的范本。

二手房成交5年增150%/

来东莞工作快3年的段先生最近正在考虑买房,但他似乎并不像广州的一些潜在买家那样“纠结”。当得知广州郊区一处超过15年楼龄的二手房报价超过1万元/平方米的时候,他露出了“匪夷所思”的表情:“不会吧?东莞有个跟市政府一路之隔的二手楼盘,现在也才六七千(每平方米),楼盘还新得多。”

尽管他并未告诉记者具体收入水平,但段先生透露的信息表明,与广州一些年纪相仿的上班族相比,他“赚得并不比他们少”。

在记者实地走访的几天时间里,似乎并未感受到“国五条”带来的紧张气息。只是有一些房产中介透露,“国五条”公布之后,光顾自己店里的人确实多了一些,但并非都是急于放盘的,主要目的是来打听政策走势。

2007年开始,东莞执行了“按照出售二手房的个人所得计征20%个税”的政策。所谓的“个人所得”需要将出售的总价减去原价格,还需扣除相应的费用(例如装修费用等)。

与广州等城市“按照成交总价的1%计征个税”的政策相比,东莞这一政策显然有些“苛刻”。但出乎意料的是,2007年以来,东莞房价一直在稳步上升,且二手房市场愈发活跃。

东莞中原地产提供的数据显示,2006年,东莞全市二手房平均成交价格为1444元/平方米,而政策开始执行的2007年则为2202元/平方米,到2012年,均价已达3542元/平方米,相比2007年,累计涨幅超过60%。同时,2012年,东莞全市二手房成交35507套,相比2007年的14058套增加153%。

2012年,东莞的房地产市场显示出从未有过的活跃,一手房和二手房成交面积共计超过了1000万平方米。“在我印象中,这是从没有过的。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉记者。

二手房更受东莞市场欢迎/

上述段先生给记者算了一笔账,按照6000元/平方米的价格计算,1套100平方米的房子总价才60万元,首付加上各种税费也就20万元左右。这对一个夫妻双方都有稳定工作的家庭来说,并不算是很重的负担。更何况,即使在市区,这样的标准也不难选到一套地段好的房子。

“在东莞只要供应充足,买房积极性就会很高。”车德锐表示,相比之下,二手房似乎更受到欢迎。根据他透露的情况,东莞的二手房普遍楼龄在10年左右,所以相比一手房总价会低很多,“一般都是在20万~30万元,可能首付也就十来万元,很轻松就可以入手。”

同时,根据东莞中原地产提供的数据,2007年以来,东莞二手房与一手房成交价格的差距越拉越大。2007年,两者相差仅3600元/平方米左右,而到2012年,这一差距拉大到超过4700元/平方米。

在二手房消化了大部分刚性需求的情况下,一手房长期面临着供应过剩的局面,这也是导致东莞新房价格一直“不温不火”的原因之一。上述机构数据显示,2007年,东莞全市一手房成交均价为5822元/平方米,2012年为8315元/平方米,5年间累计涨幅仅为42%。

在车德锐看来,针对二手房的个税政策更容易对一些差价较大的房源产生影响。“比如买来的时候是4000元/平方米,卖出去的时候变成了7000元/平方米,1套100平方米的差额达到了30万元。”他表示,在这种情况下,也不排除有一些二手房的需求流向新房市场。

如果将广州和东莞进行对比,广州房价的最高点仅集中在以珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]为中心的区域,但用车德锐的话说,“东莞有28个镇,每一个镇都有一个中心,投资的集聚效应并不强。”除此之外,东莞本地人习惯大户型,外地人也受此影响,一旦单价太高,大户型的总价就会让买家难以接受,因此单价“涨不上去”。

在实地调查中,记者还了解到,在进行“旧改”之后,东莞市政府会为城中村的原住村民建设 “农民公寓”。这种公寓大约按照家庭人口每人30平方米的标准来提供,但并不进入市场流通。“农民公寓”采用与普通商品房一样的建设标准,因此已经消化了部分本地需求。

执行层面仍有“空子”可钻/

除东莞本身的房地产市场格局和城市特性等因素之外,记者发现,尽管个税政策十分严格,但“无所不能”的市场还是找到了“空子”。例如“差额”中的“合理费用”就被大做文章,有中介人士透露,可以通过一些手段来提高这些费用,相应地减少计税的金额。

除此之外,由于一些房源楼龄较久,如何衡量其原有的价格成为难题。此前,东莞市场的普遍做法是,由房产中介交由专门的评估公司进行评估,再根据评估价向地税部门申报税费。

由于没有统一的标准,只要 “买通”评估公司,就可以做高房子的原有价值,减少征税金额。

但2012年3月31日,东莞二手房评估系统正式上线,并且统一了东莞二手房交易价格的衡量标准。但车德锐称,此举“规范了行业,但没有规范市场。”正如他所说,这套评估系统出台之后,此前的评估公司基本退出市场,行业也有了统一标准。但东莞南城区某中介公司的一位置业顾问告诉记者,“现在还是按照差额20%征税,但只要支付一些费用,我们还是有办法帮你操作。”除此之外,另外一种被东莞业内人士所诟病的“潜规则”则是,不管按照何种标准征税,这些税费都会被转嫁到买家身上。

车德锐指出,其他城市执行这一政策首先要解决两个问题,一是房屋的原有价值如何准确评估;二是征收的税费一定要按照相关规定,由卖家来承担。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋定则认为,在此之前,征税标准之所以会出现两种版本 (一种是按照差额的20%,另一种是按照成交总价的1%),就是因为在实际操作过程中,房屋的原有价值如何衡量是个难题,这个“缺口”导致市场上出现很多避税的方法。

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