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库存1.6亿平卖2年多 山东出招消化商品房救楼市
2015-09-09 09:43:34   来源:山东商报   更多精彩讨论进入济南房产论坛

下一步,山东将研究制定地方强制性技术标准,2017年设区城市新建高层住宅将实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。另据了解,对全装修商品住宅,在销售时实行毛坯房和装修分别计价,分别开发票,分别纳税。

[ 停止建设]

收商品房当公租房

[ 消化库存]

滞销写字楼改学校

[ 降空置率]

鼓励新房长期出租

商报济南消息(记者王善龙)山东省政府办公厅印发的《山东省房地产业转型升级实施方案》中首次披露我省商品房库存规模。据悉,截止到2014年底,全省商品房库存1.6亿平方米,大约相当于当年在建商品房总面积的3成。这些库存商品房去库存化周期达到27.3个月,这意味着即便两年内不开工新楼盘,现有的商品房库存依然够卖的。

去库存需27个月

《方案》指出,与促进新型城镇化、推动经济社会协调发展、实现转型升级新跨越的要求相比,我省房地产业还存在以下突出问题和不足:商品房库存偏高,截至2014年年底,全省商品房库存1.6亿平方米,去库存化周期达到27.3个月;产业集中度偏低,龙头企业实力弱,缺乏知名品牌企业,全国开发、物业企业百强中均只有1家;产品结构不合理,居住地产比重偏大,商业地产供应过剩,工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低;资本运营能力差,企业自有资金少,融资能力低,没有一家直接发行上市的房地产企业。

为去库存救楼市,我省将实行供需双向调节,努力消化库存商品房。

未开发用地转换用途

在供应方面的调节主要体现在控制商品房供应规模。科学编制住房建设规划和年度计划,有序控制土地投放和开发项目建设进度,精心研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。

在需求方面,主要是促进住房合理消费。适当提高公积金贷款额度,增强购房者的支付能力和信心; 打通保障房和商品房通道,引导被安置居民选购合适的商品房; 满足农村转移人口住房需求,提供或改造符合农村转移人口需求的商品住房; 改善农村教师和医护人员工作生活条件。各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近,由政府收购或租用合适的商品房,用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍,租金标准可参照当地公共租赁住房政策执行; 鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(县级市、区政府驻地)购买商品房,可由当地教育、卫生计生部门组织,以优惠价格共同购买。

方案提出,山东将转变房屋消费模式,发展房产租赁市场。鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。

我省还鼓励创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。

我省房价收入比处合理区间

●产业规模居全国前列

2014年,全省商品房施工面积5.45亿平方米,完成房地产开发投资5818亿元,分别居全国第2、第4位;销售商品房9180万平方米,实现销售额4880亿元,分别居全国第3、第4位;实现房地产业增加值2551亿元,占地区生产总值的4.3%,居全国第4位。城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米。

市场总体平稳健康

2014年,全省商品房平均销售价格每平方米5316元,比全国平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城镇居民年人均可支配收入29222元计算,房价收入比为6.67,处于国际公认的6-8的合理区间内。

●对地方财政贡献突出

“十五”以来,房地产业提供的地税收入年均递增30%以上,2014年达到969亿元,占全省地税收入的27%,在服务业中居首位,还带动了建筑、建材金融商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。2014年,全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元,缴纳城市基础设施配套费221亿元,有力促进了城市建设和发展。

政府不再集中建公租房,改为买或租

长期滞销写字楼有望改学校

近日,省政府印发《山东省房地产业转型升级实施方案》,明确2015-2020年,每年房地产开发投资保持在6000亿元左右,商品房销售面积保持在1亿平方米左右,物业管理面积年均增长7%左右。 记者郑心茹

不再集中建公租房可收购中小套型商品房

记者了解到,山东将实行“供需双向调节”,努力消化库存商品房。提高国有土地上房屋征收货币补偿比重,引导被安置居民选购合适的商品房,政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房,确实需要的,收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。

上述实施方案还提出,各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近,由政府收购或租用合适的商品房,用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍,租金标准可参照当地公租房政策执行,同时,鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(县级市、区政府驻地)购买商品房。

消化库存商品房写字楼长期滞销或改学校

上述实施意见提出,各地政府可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等。

一方面学校用房紧张,引发“上学难”的问题;一方面一些写字楼长期滞销,苦无买家……这一矛盾,今后在山东有望越来越少。山东明确提出,对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼,可由政府收购或长期租用,改造为中小学、幼儿园用房。除此之外,还将允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者,将住宅、公寓登记注册为营业场所。

20年以上旧小区将改造开发建设综合性养老社区

上述实施方案明确提出,新竣工商品房项目全部实行物业管理。另外,山东还将发挥行政和市场的作用,对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造,用5年时间基本完成整治改造任务,实现物业管理全覆盖,解决弃管小区居民生活环境恶化问题。

在养老地产的打造方面,山东将针对日益扩大的养老需求,开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区,在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓,在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施。

方案中显示,山东将着力解决城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的,责成开发企业在2017年年底前完成,否则限制或停止其承接新的开发项目。

2018年新建高层住宅淘汰毛坯房

方案中还提出,山东将引导开发企业从委托设计入手,组织实施“土建装修一体化”,建设销售成品住房,避免施工过程中的拆改,避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。下一步,山东将研究制定地方强制性技术标准,2017年设区城市新建高层住宅将实行全装修,2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。另据了解,对全装修商品住宅,在销售时实行毛坯房和装修分别计价,分别开发票,分别纳税。

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