济南“钻石地块”层出不穷 房企难捞“快钱”
2014-10-24 10:59:44   来源:山东商报   更多精彩讨论进入济南房产论坛

开发企业纷纷在周边造城开发的时候,市中心也在进行着老城区改造,但是部分老城区因为地处黄金位置,而且拆迁面积不大,所以最终形成了钻石地块——面积小、价格高。往年济南有很多项目都处在钻石地块上,虽然价...

开发企业纷纷在周边“造城开发”的时候,市中心也在进行着老城区改造,但是部分老城区因为地处黄金位置,而且拆迁面积不大,所以最终形成了钻石地块——面积小、价格高。往年济南有很多项目都处在钻石地块上,虽然价格较高,但仍然吸引了很多市民购买。在今年市场下滑的大背景下,钻石地块的项目也没有以往的那般高调,有不少购房者的购房意向也发生了转移,加上政策的禁锢,今年高端市场已经不复往日的风光了。本刊记者 马妍 张阳阳

“钻石地块”项目层出不穷

钻石虽然小巧,但是其价格却比较昂贵,虽然是个奢侈品,但依然收到了人们的喜爱。如同钻石一般,省城也存在着和钻石概念相类似的地块,虽然面积小、售价高,但依然得到了很多人的关注。

济南,属于钻石地块的项目确实不少,比如说诚基中心、卓越SOHO、万豪国际、文华园、金光建康城等。它们都位于济南传统的老城区,而且都是面积小、单价高的项目。通过对项目的走访记者发现,在面对较小面积的地时,开发商大多选择将其建成为公寓或者塔式住宅楼。一位业内人士对记者说:“纯住宅项目对楼间距和容积率都有要求,如果要是按照那个标准来说,能建的楼座数量就会偏少,但是公寓一类的产品约束就没有那么多。而且因为地块是位于市中心,所以开发商拍地的时候地价就已经很高了,要想收回成本只能按照这种方式进行开发,而且销售单价每平米通常都在万元以上,面积小、总价低,即使单价比较高的话也不会太影响此类产品销售。如果不按照这种方式销售,开发商利润会非常低,甚至不赚钱,开发企业也就不会再对市中区的小地块产生兴趣。”

香饽饽现在也难啃 捞“快钱”难上加难

钻石地段的产品曾是开发企业企图捞快钱的一个有效手段,历山路上一个小区占地面积仅有3万多平,容积率达到3.5,销售均价在1.5万左右,基本没有绿化,这种类型的房子在最初销售时竟然也一房难求。较好的位置、可读名牌小学成了项目提高身价的砝码,此项目在当年销售时可谓一房难求。但是今年以来,这种情况却难以再现,无论是经十路、阳光新路、经一路等地段这种捞快钱式的营销方式已经不再奏效。

产品的滞销,让开发商不敢再轻易的用高价来搏地,即使是以往趋之若鹜的香饽饽地块,现在也鲜有出手。看到市场同类产品遇冷的境地,更多的开发商希望握紧手中资金,等待市场好转时再做筹谋。捞快钱的阶段已过,香饽饽也难啃了。

购房客谨慎,即使央区照样不买账

进入到2014年,济南的楼市一路下滑,销售单价也随行就市的进行了调整。市民的购房意愿减弱、市场的投资力量几近消失,市中区的高单价公寓成了鸡肋产品。记者在售楼处采访了一位前来看房的市民,他表示因为市中心的房子位置固然是好,但是居住条件却并不尽如意人意,居住密度大就导致了停车空间小,每天停车就是个头疼的问题。而且来往车辆较多、空气污染和汽车噪音都不会少,很难保证居住质量。因为地段较小,小区绿化基本没有,基于上面的原因,在购房时不会再去关注此类房产

怀有同样想法的市民不在少数,因为市场的主要购买力依然是刚需,所以此类产品的销售一度达到了冰点。翻阅今年的市场数据可以看出,除去别墅产品,市场中销售不佳的为商业和公寓产品,投资客的减少让商业项目难有起色。即使是优质地段,也难以俘获购房者的心。

优质地块并不意味着优质产品

记者发现优质地块带来的并不一定是优质的产品,很多应该成为精品的项目却被做成了快消品,位于和平路上的原城建学院地块,被建造成了几栋公寓,仅有小部分沿街地块和底部楼层被设计成了商铺,并且其楼栋比较密集,记者查询资料发现,该地块仅有10多万平米的土地面积,按照一般的住宅楼规划,预计可以修建10栋左右的高层建筑,但是该楼盘却修建了30多栋公寓建筑,其楼盘密集度可见一斑。

楼栋密集意味着可售房源增多,记者发现,该楼盘户型多为50平米以下的小型公寓,在济南住宅与房地产信息网上,显示该楼盘可售房源套数多大16000多套,如果刨除1:1的地下室和车位,也有5000套以上的公寓。该楼盘从2008年拿到首个预售许可证到现在,每平米销售均价一直保持在6000元-8000元之间,售价比起同区位其他项目低出近一半,该房企打造“快销品”的策略不言而喻。

除此之外,位于上述楼盘对面的一项目也在近期开建,记者发现,该地块同样较小,仅有6000多平米的土地面积,虽然土地为住宅属性,但其建设方还是把房屋建造成了“公寓”样式,塔式楼加小户型的设计,让这小小的地块上诞生近500套房子。

相比房子而言,这些项目的沿街底商实际的经营状况也不容乐观。和平路上的一个公寓项目,底商空置率在60%左右,即使是在经营中的店铺,其经营者的更换速度也比较快,很难有能持续经营的店铺。在商铺销售初期,很多投资者因为看中市中心地段、预估会有较高的回报率,所以纷纷在此投资。但是经过多年之后,小区的沿街商铺和商业体项目依然未能做热,让很多投资者大呼赔钱。通过市场的检验可以得出,并不是地段好,产品就一定畅销,不符合市场需求的产品,即使穿着“龙袍”终究也不会被认可。

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