叶檀:地产税费必须正本清源 市场则纠偏有望
2013-03-05 08:54:18   来源:每日经济新闻   更多精彩讨论进入论坛

受楼市调控“国五条”实施细则利空政策影响,3月4日,包括地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内的周期类板块遭受重挫,房地产在中国实体经济与投资市场的地位,毋庸置疑。

受楼市调控“国五条”实施细则利空政策影响,3月4日,包括地产、建材、水泥、煤炭、钢铁在内的周期类板块遭受重挫,房地产在中国实体经济与投资市场的地位,毋庸置疑。

就在很多人认为房地产差价缴纳20%个税将提升新建商品房价格,提升房租价格时,股票市场给出了相反的答案,总体而言,“国五条”及其实施细则对于房地产开发商是利空,而非很多人所声称的利好。

“国五条”实施细则提出“应依法严格按转让所得的20%计征”,20%的个人所得税,其实质是资本利得税,即对低买高卖资产所获收益进行征税。通常来说,房地产、股票、债券、贵金属、艺术品投资等资本利得,最容易被征收资本利得税。

从美国等市场经验看,房地产的资本利得税对于房价的影响,取决于房地产市场处于牛市还是熊市,资本利得税本身不是房价涨跌的关键因素。如果房地产市场处于牛市,那么出售者将把所有的税费转嫁给买方,获得预期收益,这就是所谓的羊毛仍然出在羊身上,所有的羊毛都由购房者承担。如果房地产市场处于熊市,出售者无法转嫁税费成本,则不得不承担投资收益下降、甚至亏损的结果。

房地产市场刚性需求的关键因素是经济与人口,而房地产投资市场的牛熊主要取决于货币数量、投资收益。从金融学的意义来说,资本利得税增加的是投资不确定性风险。目前希望投资房地产的人,不得不考虑到增加20%的个人所得税可能产生的风险,如果购房者不愿意承担税费,如果房地产市场的投资收益无法覆盖所有成本,投资者就会三思而后行。

所谓20%房地产个人所得税将催涨市场,没有理论与现实根据。严格实行20%的个人所得税之后,身处卖方市场的刚性购房者为规避税收,将本能地转向一手房市场,并且会一步到位,以免将来改善住房陷入税费漩涡。投资者却会观望,等待市场取向清晰后再决定,如果货币发行猛增、通胀上升,仍将义无反顾投身房地产市场;如果货币收紧、通胀可控、政策没有放松的可能,就会转向其他投资品种。

2007年已经执行20%的个人所得税的东莞就是最好的证明。当年新政执行后不久,东莞二手房交易市场曾遭遇一轮低潮,但二手房交易在短暂萎缩后很快恢复,2009年之后为抑制次贷影响的宽松货币政策,为房地产市场火上浇油,足以消除任何房地产调控政策的负面影响。

新的个人所得税出台后,各地市场究竟表现如何?

人流不断集聚的一线城市不会受到多大冲击,短期的观望之后购房者将继续入市。截至2012年底,上海房贷80%以上都是首套房贷款,刚性需求支撑了房地产市场。北京、深圳等地同样如此。靠民间借贷与资源价格上升的三、四线城市,泡沫已经逐渐破灭,所得税征收与否关系不大。受所得税影响最大的是踮起脚尖想成为房地产一线城市的二、三线城市,他们不得不进入更激烈的资金、人口争夺战。

对于房地产资本利得税应该有免税条款,如长期持有五年以上、只有一套自住房出售后再购改善住房条件,有必要设立免税条款。而对于购房一年之内交易、拥有三套以上住房的“房叔”“房姐”们,有必要实行差别税率制,参照个人所得税从10%到最高的45%的边际税率征收。如此,既使资本利得税恢复调节资本收益的真实面貌,又可避免伤及无辜。

无论是市场色彩浓厚的美国,还是行政色彩浓厚的法国,对于个人长期拥有的住宅交易都有豁免,其目的是为了保护不以短期投资为目的的中产收入阶层的利益。短期持有转让,长期持有转让税率各不相同,而对于单身与已婚,又按照税收联合申报与单独申报等各有不同,总体而言,长期持有房产、已婚且为一家之主养活全家者,税收最低,而单身的短期持有者税率最高。另外,按照美国税收法典1031节,在美国境内,如果房主卖出房地产180天内购置了另一处“类似”的房产,卖出旧房的所得税可以推迟至第二处房地产卖出时缴纳。很明显,自住房或者改善房,在税收上受到优待。

多如牛毛的房地产税费必须正本清源,房地产征收资本利得税并非绝不可行,关键是把资本利得税或者物业税统一在清理税费的框架之下,把房地产与货币金融、地方财政统合考量,任何局部改革都成为房地产大型改革的有益补充,如此,房地产市场纠偏有望。

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