胡葆森:“国五条”是对房地产调控的阶段性总结
2013-03-05 10:45:21   来源:中国经济周刊   更多精彩讨论进入论坛

面对一线城市房地产市场渐入暖春的繁华,突如其来的国务院令让所有游戏参与者心生疑虑。被简称为“国五条”的调控政策诞生于2013年2月20日的国务院常务会议。

胡葆森

面对一线城市房地产市场渐入暖春的繁华,突如其来的国务院令让所有游戏参与者心生疑虑。被简称为“国五条”的调控政策诞生于2013年2月20日的国务院常务会议。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。

一些市场参与者评论“国五条”为“最温柔的一刀”,因为这部分措施并无太多新意。但是回溯本届政府10年中的房地产市场调控政策,从当初确立房地产业为经济支柱到抑制房价过快上涨,在扬汤止沸与釜底抽薪之间,调控效果已经逐步显现。

国五条,“阶段性总结”?

“我个人认为本次的‘国五条’没有新的东西,主要在于强调之前的政策。”2月25日接受专访的全国人大代表、河南建业集团(00832.HK)董事长胡葆森说。他认为,这项政策或许可以看做房地产调控的阶段性“总结”,在此之后,国家对于房地产的调控还将持续。“有关‘国五条’的细则可能不会出现了”。

“国五条”要求,各省会城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度等政策,在国务院此前发布的调控政策中早已存在。一家金融机构对此的分析报告称,会议内容主要还是之前说的“系鞋带”(重申以往调控政策)、“打板子”(对地方政府问责)。这家券商认为,目前政府主要还是在“打板子”上加大力度,问责和监督地方政府还是会起较大作用。

这份2月末刊出的报告预计,在两会之前中央可能不会出台“杀伤力较大的政策”。

要求匿名的中国房地产协会高层领导告诉记者:“我认为‘国五条’的核心意义在于对此前的政策进行巩固。”他认为,从2012年中期开始,一线城市和部分热点城市房价开始呈现迅速回暖情况。而造成这种市场状态的原因是一部分刚性需求集中释放所导致的。“如果不断巩固限购和限贷政策以及增加住房与用地的供给,同时推动问责制的话,调控效果会得到有效持续。”

这位从事房地产业工作超过20年的人士预计,刚性需求集中释放的情况不会持续太久。“去年曾经有人妄称二三线城市的限购限贷政策将差别化对待,现在‘国五条’的出台实际上就已经对抱有类似幻想的人进行了预期调控。”

“目前可能不会出现新的细则了。”他说。

类似的评价也得到阳光[最新消息 价格 户型 点评]100集团副总裁范小冲的认同,“这实际是本届政府对于房地产调控的一个阶段性收尾。其强调持续调控的符号化意义更加突出。”“当然,这对于当前一线城市房地产价格反弹也具有一定程度的遏制效果。”

当然,亦有媒体援引未核实的消息说,深圳和北京等城市针对“国五条”的框架都正在制定甚至早已制定好实施细则。

至于“国五条”到底“温不温柔”,这种效果很难在短时间之内显现。

2003—2008年:“扬汤止沸”

近10年间,中央对于房地产的调控几乎从未间断过。不同的是,面对迥异的宏观经济背景,调控政策也分鼓励和抑制两种。

2003年8月,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确“房地产行业作为国民经济的支柱产业”的提法,提出要保持房地产业的持续健康发展。

由此发端,作为资本密集型产业的房地产业开始奔腾。但随着市场供需两旺,房地产业的发展却逐渐滑向失控的边缘。

2004年8月,国土资源部等部委联合发文,严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕,否则国土部门有权收回土地,纳入国家土地储备(即“8·31”大限)。中央政府开始从土地供给角度来抑制房地产过热。

进入2005年,中国的房地产价格依旧攀升。3月,央行宣布取消房贷优惠政策;部分地区的个人房贷首付比例从20%上调到30%。调控触角开始触及消费层面。同月“国八条”出台,内容涉及政府负责机制、引导合理住房需求、监测楼市运行等。

两个月后,“2005年新国八条”出台,要求把房地产市场投资过快、房价涨幅过快作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

而相关配合政策也在当年9月和10月下发。银监会收紧房地产信托业务;国家税务总局也以文件形式要求个人买卖二手房必须纳税。

2006年,北京、上海、广州等一线城市的房价开始出现更加猛烈的飙升。为了抑制来势凶猛的投资需求,4月26日央行将5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。一个月后,“国六条”出台。这被视为新一轮房地产调控序幕拉开。7月,建设部下发171号“外资限购令”。

2007年,国家继续以金融手段为主调控房地产市场,其中加息就达到了5次。

回顾这5年的调控手段,上述匿名的房地产协会人士认为,当时房价上涨的速度虽然迅速但是并不“野蛮”,“因此很多手段都是扬汤止沸之意。”

2009年至今:告别“心慈手软”

国际金融危机爆发后,全球的央行都不约而同地开始降息。身为经济支柱地位地房地产业得到了一系列政策的扶持,市场野性被重新唤起。

不理性的欲望瞬间被点燃,投机需求的燎原之势让整个市场为之惊恐。面对再度卷土重来的非理性购房需求,国务院在2009年10月份出台“国四条”,再度要求抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度。

但是,投机的野蛮力量并没有因此而受到伤害,反而愈加凶猛,“房价越调越高”。

2010年4月,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国十条”)出台,措辞极为强硬:“坚决抑制不合理住房需求”,并抛出了限贷和限购两枚重磅炸弹。

随后,国家决心大规模建设保障性住房。2011年,全国1000万套保障性住房建设开工。

2011年,国务院出台“新国八条”。该项政策依旧是立体化调控手段。与此同时,房产税试点推动工作也取得新进展,重庆和上海两地率先试点。

2012年,国家加速推动了住房信息系统联网。

胡葆森在评价这10年来的调控政策时说:“这些年的房地产调控收到了预期的效果。限购和限贷等措施力度到位,全国房价过快上涨的局面得到了有效抑制。同时由于保障性住房的大面积开工建设,市场供给结构出现明显的改变。这会对抑制房价过快上涨起到根本作用。”
 

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