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调控周期波动 房企一二线城市补仓意愿强烈
2015-04-30 11:09:17   来源:21世纪经济导报   更多精彩讨论进入济南房产论坛

一线二线城市仍然是房企补仓的重要区域。4月27日,北京、杭州均有土地成交。4月29日,碧桂园拿下嘉定徐行镇纯宅地,首进上海。

一线二线城市仍然是房企补仓的重要区域。4月27日,北京、杭州均有土地成交。4月29日,碧桂园拿下嘉定徐行镇纯宅地,首进上海。

根据克而瑞研究中心数据显示,预计6月份将迎来今年上海地市的第一波成交热潮,地块成交情况将出现小幅扎堆。

房企抱团拿地开发的模式越发清晰。以旭辉地产为例,包括4月27日在杭州萧山的两幅地块,旭辉自2013年首次进入杭州之后,已拿5幅土地。其中前两幅地块分别与绿地、恒基合作,命名为绿地旭辉城与恒基旭辉府,崇贤还有一宗地块待开发。

旭辉地产主席林中此前表示,“旭辉有30%-40%的项目是合作开发,并希望未来40%的项目做小股操盘”。预计旭辉刚在萧山获取的两幅地块,将很快引进合作方。

旭辉模式正是这一轮调控周期下房企生态的典型缩影。据业内知情人士透露,旭辉背后可能有一个多家房企组成的联合体。他们互相得知对方有意“杭二棉厂”宅地后,提前进行了沟通。勾地的时候,由旭辉出面,把楼面价直接抬高了2000元/平方米,逼退其它开发商介入。

对开发商而言,这也是无奈之举。目前杭州在售住宅很多处于微利或亏损边缘,就在于土地成本过高。遥想当年的蓝孔雀、华家池,好地总是争食者众。最后N轮竞价抢下地王,赢了气势却输了利润,结果从拿地那一刻就已注定。

此外,地方政府拆迁补偿越来越高,土地融资越来越规范,购地成本难以下调,房企抱团拿地开发,也更符合利益最大化。今年年初杭州南星桥地块拍卖,包括融创、大家、方兴、远洋、九龙仓、龙湖、平安、中天、旭辉等一批知名房企到场,最终由融创大家联合体拿下。

房企在一二线城市补仓意愿强烈,也是调控周期波动下的结果。以碧桂园为例,它长期深耕三四线城市,但去年以来这些城市库存不断增大,销售压力加剧,这也给碧桂园带来了一定的不利影响,增加一线城市土地储备被认为相对更为安全。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为,碧桂园在上海的第一个产品,应该会追加一些附加值,价格不会比周边项目低。

克而瑞研究中心分析指出,相较去年同期纯宅地成交24幅,上海土地市场今年成交数量大幅下降,主要归因于两点:一,去年房地产市场处于调整的特殊时期。受2014年市场整体深度调整,今年一季度地块减量也符合楼市晴雨表的特征。二,政策主导。考虑一线城市及重点二线城市紧张的土地资源,集约型用地供应仍将是2015年地市政策的主旋律。

上海作为重点一线城市,逐年降低土地供应乃大势所趋。例如上周刚公布的上海土地供应计划显示,上海2015年供应土地400-600公顷,还包含了保障房,实际供应的商品住宅用地就更少了。

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