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房地产营改增方案6月或公布 多房企组织学习班
2015-06-05 11:13:56   来源:中国经济网   更多精彩讨论进入济南房产论坛

历时近4年的营业税改增值税改革将在6月份收官,根据5月18日国务院批转国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》要求,力争全面完成“营改增”,将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。

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历时近4年的营业税改增值税改革将在6月份收官,根据5月18日国务院批转国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》要求,力争全面完成“营改增”,将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。

由于房地产开发过程较为复杂,房地产业“营改增”一直被认为困难较大。中国经济网记者从多家房企了解到,不少企业已进行过“营改增”前期学习培训,财务部门多已开展相关工作准备。业界传改革方案可能在6月份公布,建筑业已确定适用11%的税率,对于房地产业适用11%还是6%的税率,多家企业猜测倾向于前者。

税负增减和企业成本结构挂钩

“营改增是为了降低重复收税的问题,但对于企业而言,影响主要与企业的成本结构有关。”业内人士表示,在建立完整的增值链条后,其抵扣机制的设计对于企业的税收成本有较大的影响。如果建筑的进项较大,可抵扣的较多,则能在一定程度上降低成本。

房地产行业的成本主要有土地成本、建筑安装成本、财务成本。一般来看,如果企业现有产品的土地购置成本低,其付出的建安成本占比就会比较高,相应的因其建安成本可抵扣的比例就高,对企业就是利好。相比之下,部分热点城市建安成本占比较低,企业用其来抵扣的进项税就少,甚至存在税负加重的问题。

禹洲集团助理总裁、计财部总经理陈超告诉中国经济网记者,“取得土地是否有相应进项可抵扣,以及下游企业能否开具进项税票至关重要。另外进项和销项的时间配比对企业实际成本影响也很大,例如土地成本,相应进项是允许一次性抵扣还是分期?如果只能取得时一次性抵扣而不能分摊到项目的整个销售周期,那么将加大企业的实际运营成本”。

也有业内人士提到,土地进项可以做分期,随着时间和项目开发的进展慢慢抵扣,“但是到底可不可以这么做,还没看到具体说法。”

“关键看相应法规正式出台后的详细规定,现在还不太明确税负会增加还是减少,”陈超说,“政府相关部门也提及营改增是一次颠覆性的改革,涉及很多复杂环节,所以很多细节需要在改革过程当中发现和学习。”

上游企业“票难取”困境

不过,也有房企明确表示“营改增”很可能会增加企业税负。新城控股集团高级副总裁欧阳捷向中国经济网记者表示,“营改增”有两方面问题,一是“票难取”,二是导致“价要涨”。

欧阳捷说,上游建筑业“票难取”,不少企业不是合格供应商,建筑企业从农民手里购得的砖瓦砂石几乎开不了发票,“施工队等也是拿不到增值税发票的,劳务成本没有增值,那就不能抵扣了。”

“根据住建部对66家建筑施工企业的调研结果,能够拿到抵扣的专用发票的企业大概只有3成。”欧阳捷说,实际的情况是,大部分企业都拿不到增值税票,开发商没办法抵扣,所以要么涨价,要么压缩成本,但压缩成本的可能性不大,“对开发商来讲,成本肯定要增加,所以价要涨。”

对于下游企业的进项税票到底好不好取得,陈超也只有苦笑,“按照规定,只要合理选择企业是没问题的,但就怕有些企业做不到。”陈超建议,“营改增”应该给企业一个过渡期,有利于企业更好的适应和调整。

业内人士普遍认为,企业建筑及销售过程复杂,中间涉及多个环节,每个环节的税基和进项的抵扣方式可能都存在不同。目前看来,完整的增值税链条的形成仍存在难度。此外,房地产企业项目周期一般较长,如果在项目进行中施行营改增,具体的细则及执行问题也是一个难点。

业内:促使行业更加规范

业内人士表示,“营改增”的主要目的为降低重复税收,实现完整的增值链,降低企业税负。房地产开发从上游开始便存在各种税费,产品以含税价格销售到以后的生产经营环节,造成以后各生产环节的重复征税,货物流通次数越多,重复征税也就越严重,营改增可以有效的降低重复收税情况。

“撇开行业来说,个人认为增值税是一个比较合理的税种,因为它只对整个生产环节过程中的增值部分征税,也就是说创造了利润才需要承担税负,否则就不用承担,其实比以前单纯交营业税会更合理一些。”陈超表示,“长远看,营改增能使行业在税务管理环节更规范,作为上市公司,我们希望行业更规范。”

另一方面,房地产业“营改增”会给房地产上游业态带来新一轮“清洗”。欧阳捷表示,小的供应商可能很快被市场淘汰掉,会向优质供应商集中;同时迫使开发商只能找总包单位,以后分包工程就少了,小的单位就会很快被淘汰。

业内专业人士分析表示,“营改增”可能会促使房企寡头垄断格局的出现,部分房企在后续因该政策调整而增加盈利,而部分则因为税费成本加重造成经营困难。

业内人士认为,对于增加成本的企业而言,应该加强企业内部控制,推动企业内部的分工和细化,达到合理抵税的目的。同时,企业应适当调整成本结构,实现有效的财务管理,降低税负。

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