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济南楼市去库存为主或将上演营销大战
2015-01-22 09:53:52   来源:经济导报   更多精彩讨论进入济南房产论坛

“没想到2015年开年不顺,市场表现不尽如人意。”20日,济南一家房地产营销策划代理公司总经理杨朝星表示。在他看来,2014年底楼市呈现了向上走的态势,但是今年1月却未延续这种走势。加之市场观望气氛浓重,更增加了市场雾里看花的状态。

“没想到2015年开年不顺,市场表现不尽如人意。”20日,济南一家房地产营销策划代理公司总经理杨朝星表示。在他看来,2014年底楼市呈现了向上走的态势,但是今年1月却未延续这种走势。加之市场观望气氛浓重,更增加了市场雾里看花的状态。

经济导报记者采访发现,房企在实际操作中出现了两极分化,不少房企延续了低价促销模式;但也有房企悄然涨价,幅度在每平方米200元以内。

接受导报记者采访的业内人士表示,2015年的市场走势不甚乐观,大部分房企依然是以消除库存为主。同时,低价举措也加重了房企之间的竞争,2015年的房地产市场势必会上演营销大战。

两极分化

为争夺市场,新年伊始便有房企加入了价格战行列,“4字头”、“3字头”的低价房陆续出现。

“没想到新年伊始济南就出现‘3字头’的楼盘了,真没想到这么快。”杨朝星说。按照他此前的判断,此类低价楼盘出现时间应在四五月份的春季楼市期间。

导报记者查询后发现,杨朝星所说的“3字头”楼盘位于济南市二环南路与二环西路交汇处,总占地面积约3000亩,起价为3999元/平方米。

在杨朝星看来,市场持续低迷的状态下,济南楼市却接连出现了3000元区间和4000元区间的房子。“重现3字头和4字头的楼盘,既形成了对市场的刺激,也加剧了企业之间竞争的压力。”

“3999元的价格让我们不少客户提出了修改销售方案的要求,有的客户还准备在年前做个大一点的促销活动。”杨朝星认为,刚踏入1月份不久,众多楼盘就纷纷加入到价格战当中,看来越来越多的房企都看重“赢在起跑线上”的道理。

与此相反,市场上关于楼盘涨价的传闻不绝于耳,多种猜测也加剧了市场的分化。

导报记者在采访中发现,济南部分在售楼盘已经“悄悄”提价,每平方米售价提高了100-200元不等,也有不少楼盘减少折扣变相涨价,同时还有多家楼盘声称将在未来几天内涨价。

“我手头的数据显示,有些楼盘的售价确实提高了,估计是因为成本比较高,如果售价一直很低的话就没有利润可言,估计这样的楼盘以后还会上调售价。”杨朝星告诉导报记者,除了直接涨价外,其代理的另外一家楼盘近期也调整了销售政策,把前期9.4折的总房价优惠幅度涨了一些。除此之外,还有一些楼盘也取消了折上折的优惠,只保留了认筹金抵房款的优惠。

“2014年年底时低价促销是为了走量,但新一年开始,也应该保保利润了。”济南一家楼盘的营销经理黄斌森表示。

去库存是主旋律

“目前我们代理的多个楼盘的年度计划都出来了,而且已经和房企进行了多次探讨,从目前的情况看,大多数企业认同去库存为主,”杨朝星说,“目前济南市的商品房可售套数已突破20万套,达到历史最高点。就算按照日均300套的网签量计算,即便库存不再增加,也需要22个月才能消化完。问题是在售房淡季,成交数量难以达到日均300套的水平。”

尽管达到了高点,但杨朝星认为库存数字还会增加。数据显示,今年1月上半月,济南共成交新建商品房3500多套,新建住宅成交日均不足250套,与2014年12月份日均成交457套相比,跌幅不小,尤其是1月11日新建住宅仅网签89套,创下近两月以来济南楼市单日成交最低值。

除成交低迷外,房企推盘热情也骤降,目前才推出了几个盘,而最新的消息是原本计划在1月中上旬推盘的房企也延迟了推盘计划。“但从楼盘预售证审批来看,截至目前共有近20个项目获批,如果这些楼盘全部在近期开盘,楼市将增加近5000套的新房源。”杨朝星分析说。

济南一家房地产公司的项目部经理冯泽瑞认为,虽然从2014年全年来看,由于限购政策取消、新政策出台、降息、年底房企销售业绩指标等因素,年底楼市翘尾会拉升全年成交量。“但整体市场仍然有去库存的压力,房价下跌城市的绝对数量仍然占据主流,并没有改变,从国家统计局公布的数据看亦是如此。”

“2014年土地市场成交仍处高位,东部片区和北部片区土地持续放量,这在2015年都将转化为新增供应,未来谁先抢占市场谁就赢得先机。估计在不久的将来,济南会出现更多的低价楼盘。”杨朝星说。

2015年的市场走势不甚乐观,大部分房企依然是以消除库存为主。而低价举措也加重了房企之间的竞争,2015年的房地产市场势必会上演营销大战。

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