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深度解析2015楼市四大趋势 10月该不该买房?
2015-09-29 09:40:35   来源:中国经济网   更多精彩讨论进入济南房产论坛

于购房者而言,永远存在两个纠结的问题。一个是“现在是购房时机吗?”,另一个则是“当初没买房,N年又白忙”。

于购房者而言,永远存在两个纠结的问题。一个是“现在是购房时机吗?”,另一个则是“当初没买房,N年又白忙”。眼下,金九临近尾声,银十即将到来,房价未有半点下行姿态,个别购房者的纠结感再次袭来。10月买房到底该不该?从某高端项目的市场表现,或许可以窥得一二。近期,该楼盘即将推出叠拼新品,自排号以来受到购房者高度关注,由于意向客户众多,项目开盘后按照排号顺序进行选购。类似此项目这样未开先火的项目在北京并非个例,这在较大程度上反映了部分购房者的市场判断和购房心态。那么10月究竟是否是合适的购房时机呢?年初至今楼市呈现的四个趋势,或许可以提供一些判断依据。

趋势一:地王频出

将2015年北京的土地市场称之为“地王年”并不为过。1月5日,招商、华润、九龙仓与平安联合体一举拿下丰台亚林西居住区东西地块,将楼面价拉高至4.9万/平米。同时,也正式拉开“地王争霸赛”的大幕。接下来的几个月,丰台白盆窑地块、丰台玉泉营地块、海淀永丰产业基地(房价户型二手房租房)地块、昌平北七家镇地块等,接连上演激烈的地块角逐战,并以不断冲高的单价和楼面价相继接棒“地王”。

8月底开始,北京土地市场再次骤然升温,短短十天拍出四块地王。先是8月31日,丰台石榴庄地块以50.25亿的总价、6万左右(房价户型二手房租房)/平米的楼面价,引得全城瞩目;两天之后,孙河地块就以64.83亿的总价、53830元/平米的楼面价,成为业界新的关注焦点;而在9月8日、9月9日两天,东坝地块和孙河乡西甸村地块再次引发激烈的抢地大战。

“面粉”价格剧烈上涨之后,影响最直接的自然还是“面包”。以丰台区成交的多个热门地块为例,最高6万左右/平米的楼面价或将带动区域楼市步入10万+时代。“石榴庄地块成交的信息公布后,售楼处咨询电话就没断过。”某楼盘置业顾问称,项目单价3万左右,相比新成交的热门地块和周边其他在售项目,价格优势明显。随着成交地块逐渐进入开发阶段、售卖阶段,区域房价势必面临新一轮的上涨。

趋势二:库存减少

限购政策实施以来,高库存一直是全国房地产市场普遍面临的问题。随着近年来部分城市政策松动以及利好政策的陆续出台,楼市成交呈现回暖迹象,库存数量连月来持续减少。截至2015年8月底,研究机构监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平米,环比减少0.8%,同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌。更为明显的是,在库存同比增幅保持连续54个月正增长态势的情况下,8月首次出现负增长。

具体到北京而言,库存压力也在稳步释放。数据显示,截至8月31日,北京新房库存维持在71390套,相比去年高峰期的8.9万套大幅下降。“北京楼市库存曾经连续十几个月超过8万套,此次回落至接近7万套,以目前的销售速度存量消化不足12个月,7万套意味着楼市需求趋于活跃。”业内分析,从另一个角度来说,也意味着购房选择范围的缩小。

“购房时机是相对的,在我看来,只要选到合适的房源,就是最佳的购买时机。”某楼盘意向购房者刘先生称,他已经选好该楼盘一套250平米的叠拼下产品,售价840万左右。

趋势三:房价上涨

每个购房者都对房价抱有幻想,希望房价不要过快上涨,能买到符合心理价位的好房子。唯一不同的是,有的购房者只要房价达到心理承受阶段,便果断出手。而有的购房者一味坐等降价。然而,房价走势显然并不能如后者所愿。

1月至8月,北京新房房价依次是32412元/平、32260元/平、32224元/平、32343元/平、32401元/平、32719元/平、33205元/平、33784元/平。从以上数据不难看出,虽然前四个月房价存在三次环比下降,但从5月份开始进入稳步上涨通道。

计算得知,5月至8月,房价环比涨幅分别为0.17%、0.98%、1.48%、1.74%。业内分析,涨幅的持续上涨,在很大程度上为房价继续上行提供佐证。

更为值得一提的是,九月首周(8月31日至9月6日),北京商品住宅成交均价涨至35574元/平。而这是北京房价首次突破3.5万元的大关。专家分析,从房价而言,金九开局良好,未来一段时间或将继续保持上涨态势。

在此背景下,部分价格处于洼地阶段的项目再成购房者争抢的香饽饽。

趋势四:政策频出

从政策层面而言,回顾年初至今的政策动态,堪称限购以来最大幅度、最宽松的政策环境。据粗略计算,1月至今,陆续出台有近20条全国性政策。1月至今,降准3次、降息4次,其中8月25日降息后,房贷基准利率下调至历史最低值5.15%。而这也意味着,购房者的买房成本相比以往有较大降低。

房地产市场影响较大的政策还有二套房首付比例下调至四成、二手房营业税征收年限下调至两年。公积金贷款政策也同步有所放松,8月31日,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布通知称,在首套房贷款付清的前提下,公积金贷款购买二套房最低首付比降至20%。

“如此频繁、大力度的政策在过去的20多年从没出现过,更关键的是,基本每条政策都非常具有针对性和现实作用。”多位业界资深人士表示,经历过前8个月的政策累积,市场效应有望在下半年得以释放,眼下是比较合适的购房时机。

也有专家分析称,一般而言,楼市政策属于阶段性调整,持续周期并无法预估。目前无论在房贷利率还是首付比例,政策都在打开绿灯,购房者应该抓住这一购房窗口期。“因为谁也无法预料政策哪天会再调整,也许哪天利息又大幅上调了。”该专家补充道。

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