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降负债、销售压力之下,驻济房企的拿地计划或受影响
2020-09-03 09:50:23   来源:大众网   更多精彩讨论进入济南房产论坛

8月份,住房城乡建设部召开房地产企业座谈会的影响正在悄然蔓延。重点房企是否会对拿地按下暂停键,新房为快速回款是否会加速销售节奏?具体到济南,各大房企又会作何调整?融资环境收紧,高负债房企高度承压8月...

8月份,住房城乡建设部召开房地产企业座谈会的影响正在悄然蔓延。重点房企是否会对拿地按下“暂停键”,新房为快速回款是否会加速销售节奏?具体到济南,各大房企又会作何调整?

融资环境收紧,高负债房企高度承压

8月下旬,住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。本次座谈会,距离7月24日举行的高级别房地产工作座谈会,还不足一个月。两次座谈会被业内人士解读为房地产市场融资环境将进一步收紧,部分房企将面临融资难题。

据报道,参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家,分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。其中,根据国盛证券的“三道红线”标准测算,“三道红线”位于红档的4家房企是中国恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股;位于橙档的是阳光城;位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股;位于绿档的是多家央企系,包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。

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对重点房企形成的资金监测和融资管理规则,其细节虽有待确定,但融资收紧是大势所趋,企业下半年融资发债或受到影响。

业内人士认为,房地产市场融资环境进一步收紧,部分房企将面临融资难题。融资新规落地后,或对行业产生较大影响:土地市场降温,新房销售加速,对高负债的房企影响较大,将加速行业洗牌。部分高负债、短期债务压力大的房企,将承受更大的压力。优化资本结构、降负债成为不少房企接下来的重点工作之一。

土地市场成交活跃,济南土地市场有所回暖

统计局数据显示,今年1月份至7月份,房地产开发企业到位资金100625亿元,同比增长0.8%。与此同时,上半年,国内土拍市场升温明显,成交十分活跃。7月份至8月份,上海等多个城市均出现了高溢价率地块,一些房地产企业拿地热情十分高涨,导致楼面价格节节攀升。

一边是房企高涨的拿地热情,一边是高启的负债率,这无疑也成为主管部门频繁调度座谈的原因之一。

具体到济南,今年上半年,土地供应量明显偏少,成交相对稳定。来自克而瑞的数据显示,与去年同期相比,上半年,济南主城区商住类经营性用地供应和成交的占地面积、总建面降幅都超过6成。

6月份开始,济南土拍市场开始回暖。

6月11日,济南迎来激烈土拍。18宗土地中,经十路地块和房产大厦地块引来多家房企竞价,最终溢价成交。

8月20日,济南迎来了本年度最大规模的土拍,6宗土地溢价成交。

综合这两次土地拍卖来看,虽然溢价不算高,但与之前底价成交为主基调的市场相比来看,热度有所回升。

业内人士认为,降负债压力之下,对于融创等负债率较高的驻济房企来说,不得不以少拿地的方式来降杠杆。另外,根据融创中国近日发布的今年中期业绩公告,融创在济南的权益土地储备为640.64万平方米,总土地储备908.69万平方米;其在青岛权益土地储备1000.57万平方米,总土地储备1334.40万平方米。稳定的土地储备,也为融创的短期盘整提供了“压舱石”。

同时,对于融资成本相对较低的中海等房地产开发商企业来说,今年也将面临不错的拿地机会。

9月中旬,济南还将迎来一场较大规模的土拍,本次土拍将是对市场热度与开发商拿地走势的一场检验。

稳地价、稳房价、稳预期已成共识,开发商进入品质竞争时代

从近期的政策导向来看,稳地价、稳房价、稳预期的目标也将成为未来相当长一段时间之内的形势导向。

8月25日,千呼万唤之下,济南市房地产业协会召开2020年济南房地产市场研讨会,对济南前7个月楼市的供应、成交、库存等数据做了权威发布。

对于未来济南房地产市场走势,济南市房地产业协会秘书长李刚认为,济南市商品住宅市场将继续保持较好的市场成交规模,短期内出现价格大幅波动可能性较小。从供应来看,部分区域住宅库存量仍然较大。库存量较大的区域,开发企业将以“低价促销”为主。从住宅成交均价来看,新建商品住宅的价格基本保持平稳。

山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海认为,激烈的市场竞争也对开发企业提出了更高的挑战,企业间、项目间的竞争从价格转向产品品质、物业管理、综合服务等软实力的竞争。

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